Die Grundsteuerreform – Wie machen wir das in Bayern?

• Eigentümerinnen und Eigentümer eines Grundstücks
• Eigentümerinnen und Eigentümer eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
• Bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind: die Erbbauberechtigten
• Bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden:

  für den Grund und Boden die Eigentümerinnen oder Eigentümer des Grund und Bodens

  und

  für die Gebäude die (wirtschaftlichen) Eigentümerinnen oder (wirtschaftlichen) Eigentümer des Gebäudes

Befindet sich das Grundstück bzw. der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft im Eigentum mehrerer Personen bzw. Gemeinschaften (Miteigentum), müssen diese gemeinsam eine Grundsteuererklärung abgeben.

Ist derjenige, der zum 1. Januar 2022 Eigentümer oder die Eigentümerin des Grundstücks bzw. des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft war, nach dem 1. Januar 2022 verstorben, gehen alle Rechte und Pflichten und somit auch die Erklärungspflicht für die Grundsteuererklärung auf die Erben als Gesamtrechtsnachfolger über.

Ist ein Nachlasspfleger (§§ 1960, 1961 BGB, § 81 AO) bestellt, hat dieser als gesetzlicher Vertreter die steuerlichen Pflichten der vertretenen Personen zu erfüllen. Nähere Erläuterungen finden Sie hierzu unter dem Punkt "Was muss ich im Erbfall beachten?"

Insolvenzverwalter haben als Vermögensverwalter die steuerlichen Pflichten des Insolvenzschuldners zu erfüllen, soweit ihre Verfügungsbefugnis reicht. Dem entsprechend sind sie verpflichtet, die Grundsteuererklärung für den Schuldner abzugeben, wenn zur Insolvenzmasse ein oder mehrere Grundstücke gehören. Soweit Vermögen vom Insolvenzverwalter aus der Masse wirksam freigegeben wurde, ist nicht der Insolvenzverwalter, sondern der Schuldner zur Abgabe der Grundsteuererklärung verpflichtet.

Geben Sie bitte für jede wirtschaftliche Einheit eine Grundsteuererklärung ab.

Was ist eine wirtschaftliche Einheit?

Es gibt zwei Vermögensarten: das land- und forstwirtschaftliche Vermögen und das Grundvermögen. Flurstücke und Gebäude, die land- und forstwirtschaftlich genutzt werden, gehören in der Regel zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen. Werden sie nicht land- und forstwirtschaftlich genutzt, gehören sie zum Grundvermögen.

Eine wirtschaftliche Einheit des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens ist der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft und eine wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens ist das Grundstück.

Der Begriff „Grundstück“ ist dabei nicht gleichbedeutend mit dem Begriff des Grundstücks im Sinne des bürgerlichen Rechts oder im Sinne des allgemeinen Sprachgebrauchs.

Zu einer wirtschaftlichen Einheit werden Flurstücke und Gebäude zusammengefasst, die

• die gleiche Vermögensart haben,
• zusammen genutzt werden und
• derselben Eigentümerin bzw. demselben Eigentümer oder denselben Eigentümerinnen bzw. denselben Eigentümern gehören.

Trifft einer dieser Punkte nicht zu, können die Flurstücke und Gebäude nicht zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst werden. Es liegen dann mehrere wirtschaftliche Einheiten vor.

Ausnahme: Flurstücke und Gebäude werden auch dann zusammengefasst, wenn sie teilweise dem einen und teilweise dem anderen Ehegatten oder Lebenspartner im Sinne des Lebenspartnerschaftsgesetzes gehören (Art. 1 Absatz 4 Satz 1 BayGrStG).

Was gehört zur wirtschaftlichen Einheit?

Zur wirtschaftlichen Einheit Grundstück gehören

• der Grund und Boden und
• die Gebäude und Gebäudeteile.

Als Grundstück gilt z.B. ein Bauplatz, ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung, ein Mehrfamilienhaus, eine Ladeneinheit im Teileigentum, ein Gewerbegrundstück, ein Industriegrundstück etc., jeweils mit dem zugehörigen Grund und Boden (Flurstücksfläche/n).

Jedes Wohnungseigentum und jedes Teileigentum bildet eine eigene wirtschaftliche Einheit. Zu der wirtschaftlichen Einheit gehört jeweils die anteilige Gebäudefläche und die anteilige Flurstücksfläche.

Gehört zu einem Grundstück (z.B. Eigentumswohnung, Reihenhaus, Gewerbegrundstück) auch eine oder mehrere Garagen, sind sie in die wirtschaftliche Einheit einzubeziehen (Art. 1 Absatz 1 Satz 1 BayGrStG i.V.m. § 244 Absatz 2 Satz 1 BewG). Es kommt dabei nicht darauf an, ob sich die Garagen auf dem Grundstück oder auf einem Grundstück in der näheren Umgebung befinden. Dies gilt auch für Stellplätze, an denen ein Sondereigentum eingeräumt wurde.

Bei einem Grundstück mit Erbbaurecht, sind die Gebäude im Erbbaurecht und der mit einem Erbbaurecht belastete Grund und Boden zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammenzufassen.

Gehört das Gebäude ausnahmsweise einer anderen Eigentümerin oder einem anderen Eigentümer als das Flurstück (Gebäude auf fremdem Grund und Boden), gibt es zwei wirtschaftliche Einheiten: zum einen allein das Gebäude und zum anderen allein der Grund und Boden.

Flurstücke des Grundvermögens, die außerhalb des Freistaats Bayern liegen, gehören nicht zur wirtschaftlichen Einheit Grundstück. Für diese ist keine bayerische Grundsteuererklärung abzugeben. Bitte informieren Sie sich bei dem zuständigen, außerhalb des Freistaats Bayern gelegenen Finanzamt darüber, wie diese Flurstücke besteuert werden.

Zur wirtschaftlichen Einheit Betrieb der Land- und Forstwirtschaft gehören:

• aktive Landwirtschafts-, Forstwirtschafts-, Gartenbau- oder Fischereibetriebe
• ruhende Landwirtschafts-, Forstwirtschafts-, Gartenbau- oder Fischereibetriebe
• einzelne bzw. mehrere land- und forstwirtschaftliche Flurstücke (verpachtet oder ungenutzt)

Damit kann auch eine Person, die kein Vollerwerbs-Landwirt ist, für die Ermittlung der Grundsteuer einen Betrieb der Land- und Forstwirtschaft haben.
Dazu gehören z.B. Streuobstwiesen, die nur für den eigenen Bedarf abgeerntet werden.
Details finden Sie in der „ Anleitung zur Anlage Land- und Forstwirtschaft (BayGrSt 3)“.

Nicht zu einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft, sondern zu einer wirtschaftlichen Einheit Grundstück, gehören:

• Wohngebäude
• Grund und Boden, der nicht land- und forstwirtschaftlich genutzt wird
• Gebäude und Gebäudeteile, die nicht land- und forstwirtschaftlich genutzt werden

Land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke werden dem Eigentümer, nicht dem Nutzer zugerechnet.

Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flurstücke, die außerhalb des Freistaats Bayern (Baden-Württemberg, Hessen, Sachsen oder Thüringen) liegen, aber zusammen mit bayerischen Flurstücken genutzt werden, gehören zu einer wirtschaftlichen Einheit. Bezüglich der Frage, in welchem Bundesland die Erklärung für diese wirtschaftliche Einheit abzugeben ist, beachten Sie bitte die Ausführungen unter „Wo muss ich die Grundsteuererklärung abgeben?“ in der „Anleitung zur Grundsteuererklärung Hauptvordruck (BayGrSt 1)“

Bitte denken Sie daran, die Erklärung mit den erforderlichen Anlagen abzugeben. Welche das sind, sehen Sie in der folgenden Aufstellung:

und / oder

• Ermäßigungen der Grundsteuermesszahl
  Eine Ermäßigung der Grundsteuermesszahl kommt hierbei in der Regel nur bei bebauten Grundstücken in Betracht. Mögliche Ermäßigungen und Voraussetzungen können Sie der Anleitung zur Anlage Grundsteuerbefreiung/ -ermäßigung (BayGrSt 4) „Liste der Ermäßigungen der Grundsteuermesszahl“ entnehmen. Hinweis: Für die allgemeine Ermäßigung von Wohnflächen in Höhe von 30 % gem. Art. 4 Absatz 1 Satz 2 BayGrStG ist keine gesonderte Anlage BayGrSt 4 notwendig, die Berücksichtigung erfolgt automatisch von Amts wegen.

Im Zusammenhang mit der Anlage Land- und Forstwirtschaft (BayGrSt 3) wird die Anlage Grundsteuerbefreiung/ -ermäßigung (BayGrSt 4) nur benötigt für die Erklärung von Grundsteuerbefreiungen.

Die benötigten Daten für die Erklärungsabgabe finden Sie in Ihren eigenen Unterlagen. Dies sind:

• für das Aktenzeichen und die Lagedaten:
  das Informationsschreiben des Finanzamts, sofern Sie eines erhalten haben, oder der letzte Einheitswertbescheid bzw. Grundsteuermessbescheid.
• für die Steuernummer, das Wohnsitz- /Betriebsstättenfinanzamt und die Identifikationsnummer:
  der Einkommensteuerbescheid bzw. Körperschaftsteuerbescheid.
• für die Eingabe der Flurstücksdaten:
  der Notarvertrag, Katasterauszug oder Grundbuchauszug.
• für die Angabe der Gebäudeflächen:
  die Wohnflächenberechnung und Nutzflächenberechnung oder hilfsweise den Bauplan.

Erläuterungen zu Begriffen (z. B. Gemarkung, Flurstück) finden Sie auch in den Anleitungen zu den Erklärungsformularen.

Informationsschreiben

Die bayerische Finanzverwaltung hat im Zeitraum von Ende März bis Ende Juni 2022 Informationsschreiben an Eigentümerinnen und Eigentümer von wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens oder des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens versendet. Die Schreiben gingen an natürliche Personen mit Wohnsitz in Deutschland. Befindet sich ein Flurstück im Eigentum mehrerer Personen, wurde das Schreiben nur an eine Miteigentümerin bzw. einen Miteigentümer versandt.

Einheitswertbescheid / Grundsteuermessbescheid

Das Lagefinanzamt, das Aktenzeichen sowie die Lagebezeichnung können Sie auch Ihrem letzten Einheitswertbescheid oder Grundsteuermessbescheid entnehmen. Bitte achten Sie darauf, dass das Aktenzeichen 17-stellig sein muss.

Einkommensteuerbescheid bzw. Körperschaftssteuerbescheid

Als Steuernummer tragen Sie bitte - falls vorhanden - Ihre Einkommen- bzw. Körperschaftsteuernummer ein. Diese finden Sie auf Ihrem letzten Einkommen- bzw. Körperschaftsteuerbescheid. Falls für Sie ein bayerisches Finanzamt zuständig ist, hat Ihre Steuernummer elf Stellen.

Die Identifikationsnummer können Sie der Mitteilung des Bundeszentralamts für Steuern oder auch Ihrem letzten Einkommensteuerbescheid entnehmen. Sollte Ihnen Ihre Identifikationsnummer nicht bekannt sein, können Sie diese beim Bundeszentralamt für Steuern (www.bzst.de) erfragen.

Auszug aus dem Liegenschaftskataster

Das Liegenschaftskataster wird an den Ämtern für Digitalisierung, Breitband und Vermessung geführt. Dem Auszug aus dem Liegenschaftskataster können Sie Angaben über Flurstücke, wie Lage, Flurnummer, Fläche der Flurnummer(n) in m², tatsächliche Nutzung, Beschreibung der Gebäude, Angaben zur Bodenschätzung und die Eigentümerdaten entnehmen. Bitte beachten Sie, dass für die Angaben in Ihrer Erklärung zur Hauptfeststellung die aktuellen Daten zum Stichtag 1. Januar 2022 relevant sind.

Bei Wohnungs- und Teileigentum enthält der Katasterauszug Angaben zu dem/den Miteigentumsanteil(en) am Grundstück.

Grundbuchauszug

Liegt Ihnen ein Grundbuchauszug vor können Sie diesem unter anderem die Grundbuchblattnummer, die Flurstücksnummer, die amtliche Fläche und Eigentumsanteile (bei Wohnungs- oder Teileigentum) entnehmen.

Bedenken Sie hier aber bitte, dass Sie für die Hauptfeststellung den Stand zum 1. Januar 2022 benötigen und die Daten im Grundbuch gegebenenfalls aktueller sein könnten.

Die Grundbuchblattnummer finden Sie in notariellen Urkunden (zum Beispiel über den Kauf oder die Finanzierungsgrundschuld), aus den grundbuchamtlichen Eintragungsbekanntmachungen oder Kostenrechnungen sowie den kostenpflichtigen Auszügen aus dem Liegenschaftskataster.

Hinweis: Die Angabe "Grundbuchblatt" ist optional. Falls Ihnen die Grundbuchblattnummer nicht vorliegt, können Sie diese Angabe leer lassen.

Notarvertrag

Dem notariellen Kauf- bzw. Schenkungsvertrag können Sie Angaben zum Grundbuchblatt, der Gemarkung, der Nummer des Flurstücks und der Fläche des / der Flurstück(e) entnehmen, soweit sich zwischenzeitlich keine Änderung ergeben hat. Bei Wohnungs- und Teileigentum enthält der Notarvertrag weiterhin Angaben zu dem / den Miteigentumsanteil(en) am Grundstück.

Wohnflächenberechnung und Nutzflächenberechnung oder Bauplan

Der Wohnflächenberechnung können Sie die Wohnfläche entnehmen. Die Wohnfläche wird grundsätzlich nach der ab 1. Januar 2004 gültigen Wohnflächenverordnung ermittelt. Ist die Wohnfläche zulässigerweise bis zum 31. Dezember 2003 nach II. Berechnungsverordnung berechnet worden und haben sich keine baulichen Änderungen ergeben, kann die Wohnfläche der II. Berechnungsverordnung entnommen werden.Die Wohnfläche ist auch in den Bauunterlagen, dem Mietvertrag oder der Nebenkostenabrechnung ersichtlich. Bei Eigentumswohnungen ist die Wohnfläche auch aus der Wohngeldabrechnung ersichtlich. Für weitere Informationen zur Wohnfläche beachten Sie bitte die Punkte zur Wohnfläche bei den Fragen zur Anlage Grundstück. Liegt Ihnen z. B. eine Nutzflächenberechnung nach DIN 277 vor, können Sie der Berechnung die Angabe zur Nutz- oder Nutzungsfläche entnehmen.

Ist die Eigentümerin oder der Eigentümer des Grundstücks bzw. des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft verstorben, ist folgendes zu beachten:

Weitere Erläuterungen finden Sie auch bei den Fragen zum Hauptvordruck (BayGrSt 1) unter dem Punkt "Angaben zur Erbengemeinschaft, Bruchteilsgemeinschaft und Gemeinschaft ohne geschäftsüblichen Namen".

Als Nachlasspfleger ist folgendes zu beachten:

Als gesetzlicher Vertreter haben Sie (§§ 1960, 1961 BGB, § 81 AO) die steuerlichen Pflichten der vertretenen Personen zu erfüllen und sind somit auch erklärungspflichtig für die Grundsteuererklärung.

In der Grundsteuererklärung sind die Angaben zum Eigentümer bzw. zur Eigentümerin stichtagsbezogen (1. Januar 2022) einzutragen:

Ergänzend dazu ist in diesem Fall in Zeile 59 des Hauptvordrucks (BayGrSt 1) "Ergänzende Angaben zur Grundsteuererklärung" auf die Bestellung als Nachlasspfleger hinzuweisen und der entsprechende Beschluss des Nachlassgerichts über die Bestellung anzugeben (z. B. Beschluss des Amtsgerichts xxx vom xx.xx.xxxx über die Anordnung der Nachlasspflegschaft).

Unter Empfangsvollmacht sind die Angaben des Nachlasspflegers einzutragen.

Hier ist zunächst die Jahreszahl für den Feststellungszeitpunkt, auch Stichtag genannt, zu ergänzen:

• Für die aktuelle Hauptfeststellung ist dies der 1. Januar 2022, die Erklärung ist bis 30. April 2023 abzugeben (siehe Allgemeinverfügung).
• Bei allen Änderungen an der wirtschaftlichen Einheit, wie z. B. Neubau, Abriss, Erweiterung, Wegfall der Steuerbefreiung oder Teilungserklärung, ist der 1. Januar des Jahres einzutragen, das auf die Änderung folgt. Die Erklärung ist bis 31. März des Folgejahres abzugeben.
  Beispiel: Bei einem Neubau eines Wohnhauses, das am 17. März 2022 bezugsfertig ist, ist der Feststellungszeitpunkt der 1. Januar 2023. In diesem Fall ist die Erklärung bis zum 31. März 2023 abzugeben.

Das Aktenzeichen ist immer 17-stellig. Sie finden es

• auf dem letzten Einheitswertbescheid bzw. Grundsteuermessbescheid
• oder, sofern Sie eines erhalten haben, auf dem Informationsschreiben

Das Lagefinanzamt ist das Finanzamt, in dessen Bereich das betreffende Grundstück bzw. der betreffende Betrieb der Land- und Forstwirtschaft liegt.

Wenn sich das Grundstück oder der Betrieb auf die Bezirke mehrerer Finanzämter erstreckt, ist die Erklärung bei dem Finanzamt einzureichen, in dessen Bezirk der wertvollste Teil liegt.

Ersichtlich ist das Lagefinanzamt ebenfalls

• auf dem letzten Einheitswertbescheid
  
• oder, sofern Sie eines erhalten haben, auf dem Informationsschreiben
  

Für eine Hauptfeststellung, wie es zum 1. Januar 2022 der Fall ist, ist eine „1“ ist einzutragen.

Hinweis: Auf einen Hauptfeststellungszeitpunkt müssen für alle wirtschaftlichen Einheiten – egal ob Betriebe der Land- und Forstwirtschaft oder Grundstücke – entsprechende Grundsteuererklärungen abgegeben werden.

Für Grundstücke gibt es keine weiteren Hauptfeststellungen.

Für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft wird alle sieben Jahre eine neue Hauptfeststellung durchgeführt. Das bedeutet, dass unabhängig davon, ob sich am Betrieb etwas geändert hat oder nicht, die Grundsteuerwerte neu ermittelt werden. Der Stichtag für die zweite Hauptfeststellung ist somit der 1. Januar 2029.

Wenn es sich nicht um einen Hauptfeststellungszeitpunkt handelt, sind alle Veränderungen am Grundstück bzw. am Betrieb der Land- und Forstwirtschaft anzuzeigen und eine Grundsteuererklärung abzugeben. Dabei sind folgende Feststellungsarten zu unterscheiden und zum jeweiligen Stichtag die entsprechende Feststellung auszuwählen.

Eine „2“ ist für eine Nachfeststellung einzutragen:
Eine Nachfeststellung ist veranlasst, wenn eine wirtschaftliche Einheit neu entstanden ist. Die Teilung eines Grundstücks in Parzellen oder auch die Teilung eines Grundstücks in Wohnungs- und / oder Teileigentum sind typische Beispiele dafür.
Die Nachfeststellung ist aber auch auszuwählen, wenn eine bestehende wirtschaftliche Einheit zum ersten Mal besteuert wird. Das heißt, wenn der Grund für die Grundsteuerbefreiung wegfällt.

Eine „3“ ist bei Fortschreibung(en) einzutragen:

Fortschreibungen sind immer dann veranlasst, wenn sich etwas an den

• Flächen von Grund und Boden und / oder den Gebäuden,
• Beträgen bzw. am Wert

der wirtschaftlichen Einheit ändert, z. B. weil Baumaßnahmen durchgeführt wurden, sich die Größe der Flächen oder die Nutzung geändert hat oder eine Grundsteuermesszahlermäßigung weggefallen ist.

Ein reiner Eigentümerwechsel durch z. B. Kauf, Erbfall oder Schenkung muss dem Finanzamt gegenüber nicht erklärt werden. Diese Sachverhalte werden dem Finanzamt von den zuständigen Behörden mitgeteilt und von Amts wegen durchgeführt.

Eine „4“ ist für eine Aufhebung einzutragen:

Eine Aufhebung ist veranlasst, wenn eine wirtschaftliche Einheit

• wegfällt, z. B. aufgrund Teilung in Wohnungseigentum, oder
• aufgrund einer vollständigen Grundsteuerbefreiung nicht mehr besteuert wird.

Bei Art der wirtschaftlichen Einheit ist auszuwählen, ob es sich um ein

• unbebautes Grundstück,
• bebautes Grundstück oder
• um einen Betrieb der Land- und Forstwirtschaft handelt.

Bei der Art der wirtschaftlichen Einheit ist die entsprechende Ziffer 1 bis 3 einzutragen.

Handelt es sich um ein unbebautes Grundstück ist hier eine „1“ einzutragen.

Ein unbebautes Grundstück ist ein Grundstück, das nicht zu einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft gehört und auf dem sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Ein Gebäude ist dann als benutzbar einzustufen, wenn es bezugsfertig ist; eine Bauabnahme ist nicht notwendig. Grundstücke mit zerstörten oder dem Verfall preisgegebenen Gebäuden gelten als unbebaut. Ein Gebäude ist dem Verfall preisgegeben, wenn das Gebäude nicht mehr dauerhaft benutzt werden kann. Als unbebaute Grundstücke gelten auch baureife Grundstücke (das heißt, dass das Grundstück in einem Bebauungsplan als Bauland ausgewiesen und eine sofortige Bebauung möglich ist). Ein Grundstück gilt auch dann als unbebaut, wenn alle auf dem Grundstück errichteten Bauwerke insgesamt eine Gebäudefläche von weniger als 30 m² haben.

Dies gilt nicht

• für Garagen, die eine eigene wirtschaftliche Einheit bilden, zu einer Wohnnutzung gehören und weniger als 30 m² Gebäudefläche haben
• wenn die Gebäudefläche der wirtschaftlichen Einheit nur deshalb weniger als 30 m² beträgt, weil das Bauwerk z. B. in Wohnungseigentum und / oder Teileigentum aufgeteilt ist, das Bauwerk aber insgesamt mehr als 30 m² Gebäudefläche hat

Handelt es sich um ein bebautes Grundstück ist hier eine „2“ einzutragen.

Ein bebautes Grundstück ist ein Grundstück im Grundvermögen, auf dem sich benutzbare Gebäude befinden. Ein Gebäude ist benutzbar, wenn es bezugsfertig ist und somit den künftigen Nutzern die bestimmungsgemäße Nutzung nach objektiven Gesichtspunkten zugemutet werden kann. Eine Bauabnahme ist nicht notwendig. Wird ein Gebäude in Bauabschnitten errichtet, ist der bezugsfertige Teil als benutzbares Gebäude anzusehen.

Als bebautes Grundstück gelten auch

• bei einem Gebäude auf fremdem Grund und Boden beide wirtschaftliche Einheiten (Grund und Boden sowie Gebäude)
• Grundstücke, auf denen sich Gebäude oder Anlagen für Zwecke des Zivilschutzes befinden, die bei der Ermittlung des Grundsteueräquivalenzbetrags der Nutzflächen unberücksichtigt bleiben.

Handelt es sich um einen Betrieb der Land- und Forstwirtschaft ist hier eine „3“ einzutragen.

Zum Betrieb der Land- und Forstwirtschaft gehören

• der Grund und Boden
• Wirtschaftsgebäude (die einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft dauernd zu dienen bestimmt sind, z. B. Ställe, Scheunen oder Schuppen)
• ehemalige Wirtschaftsgebäude, soweit sie keine andere Zweckbestimmung erhalten haben
• stehende Betriebsmittel (z. B. Maschinen, Ackergeräte oder Milchkühe)
• umlaufende Betriebsmittel (z. B. Saatgut, Düngemittel oder Holz)

Nicht zum Betrieb der Land- und Forstwirtschaft gehören

• Wohngebäude (z. B. Betriebsleiterwohnung, Altenteilerwohnung, Wohnungen für Angestellte des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft oder Ferienwohnungen)
• Grund und Boden, der nicht land- und forstwirtschaftlich genutzt wird
• Gebäude und Gebäudeteile, die nicht land- und forstwirtschaftlich genutzt werden

Als Betrieb der Land- und Forstwirtschaft gelten auch einzelne land- und forstwirtschaftlich nutzbare Flächen, die ungenutzt, selbstgenutzt oder verpachtet sind.

Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen (mit Ausnahme der Hofstelle) gehören nicht zu einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft, wenn

• sie in einem Bebauungsplan als Bauland festgesetzt sind, die sofortige Bebauung möglich ist und die Bebauung innerhalb des Plangebiets in benachbarten Bereichen begonnen hat oder schon durchgeführt ist

oder

• zu erwarten ist, dass sie innerhalb von sieben Jahren zu anderen Zwecken, wie z. B. als Bauland, Gewerbeland oder Industrieland genutzt werden.

Der Wohnteil des Betriebsinhabers eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft, die Altenteilerwohnung sowie die Wohnungen für Mitarbeiter im land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehören nicht zur wirtschaftlichen Einheit Betrieb der Land- und Forstwirtschaft, sondern bilden im neuen Recht eine oder mehrere eigene wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens.

Für diese Wohnflächen, die in engem räumlichen Zusammenhang mit einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft stehen, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Steuerermäßigung in Frage kommen. Details hierzu finden Sie in der „Liste der Ermäßigungen der Grundsteuermesszahl“ zur Nummer „01“ in der Anleitung zur Anlage Grundsteuerbefreiung/ -ermäßigung (BayGrSt 4).

Für diese wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens ist eine separate Grundsteuererklärung als bebautes Grundstück abzugeben.

Erläuterungen zum neuen Aktenzeichen für einen Wohnteil des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft finden Sie hier.

Wie die dazugehörigen Umgriffsflächen ermittelt werden können, wird in den Fragen unter dem Punkt "Wie wird die Umgriffsfläche ermittelt?" näher erläutert (mit Video zur „Nutzung des BayernAtlas-Beta“).

Wie die Formulare für einen Wohnteil eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft konkret auszufüllen sind, wird im Video „Wohngebäude Land- und Forstwirtschaft“ im Detail erklärt.

Sprechtext zum ELSTER-Video Wohngebäude LuF

Sprechtext zu den Papier-Videos Wohngebäude LuF

Zugehöriger Bescheid über die Grundsteueräquivalenzbeträge zum Video Wohngebäude LuF

Zugehöriger Bescheid über den Grundsteuermessbetrag zum Video Wohngebäude LuF

Die Umgriffsfläche z. B. eines Wohnteils eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft wird für die Ermittlung des „Zur wirtschaftlichen Einheit gehörenden Anteils“ bei den Angaben zum Grund und Boden, Flurstücke, auf der Anlage Grundstück (BayGrSt 2) benötigt.

Umgriffsfläche ist die bebaute Fläche samt Umgriff nach der Verkehrsauffassung.

Zum Umgriff gehört beispielsweise

• der Hausgarten
• der Zufahrtsweg
• der Eingangsbereich bzw. Vorgarten oder
• die Terrasse.

Wie Sie die entsprechenden Flächen im Formular eintragen finden Sie unter dem Punkt "Angaben zum Grund und Boden – Flurstücke".

Ein anschauliches Beispiel zum Messen der Umgriffsfläche finden Sie im

 Video „BayernAtlas Erklärvideo"

Sprechtext zum Video BayernAtlas-Beta

Eine verbleibende Fläche, die nach der Verkehrsauffassung nicht eindeutig zugeordnet werden kann, ist hilfsweise nach dem Verhältnis der jeweiligen bebauten Fläche des Gebäudes zur bebauten Fläche aller Gebäude zu ermitteln.

Näheres dazu finden Sie in den koordinierten Erlassen der obersten Finanzbehörden der Länder vom 9. November 2021.

Anwendung des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes zur Bewertung des Grundbesitzes (land- und forstwirtschaftliches Vermögen) für die Grundsteuer ab 1. Januar 2022.

Tragen Sie bitte auf dem Hauptvordruck in Zeile 5 – 7 die

• Anschrift mit Straße, Hausnummer, Postleitzahl und Ort

des Grundstücks bzw. des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft ein.

Sofern Straße bzw. Hausnummer nicht vorhanden sind, füllen Sie bitte die Zeilen 7 – 9 aus und tragen Sie dort

• Postleitzahl, Ort, Gemarkung, Nummer des Grundbuchblatts (soweit vorhanden) und Flurstücksnummer mit Zähler und Nenner des Hauptflurstücks

ein.

Geben Sie hier bitte an, wem das Grundstück oder der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft gehört und tragen Sie hierfür die jeweils zutreffende Ziffer (z. B. „0“ für Alleineigentum oder „4“ für Ehegatten) ein. Bei einem Erbbaurecht geben Sie bitte die Rechtsform des Erbbauberechtigten an. Bei einem Wohnungseigentum oder Teileigentum geben Sie bitte das Eigentumsverhältnis z. B. an der Eigentumswohnung an (nähere Erläuterungen hierzu finden Sie in den Fragen zur Anlage Grundstück unter dem Punkt "Wohnungs- und Teileigentum").

Nähere Erläuterungen zu den einzelnen Eigentumsverhältnissen finden Sie in der Anleitung zur Grundsteuererklärung - Hauptvordruck (BayGrSt 1).

Bei Eigentumsverhältnis „5“ und „6“ (Erben- bzw. Bruchteilsgemeinschaft) oder „7“ bis „9“ (Grundstücksgemeinschaften) ohne geschäftsüblichen Namen geben Sie bitte unter „Angaben zur Erbengemeinschaft, Bruchteilsgemeinschaft und Gemeinschaft ohne geschäftsüblichen Namen“ Anrede, Name und Anschrift der entsprechenden Gemeinschaft an.

Sollte eine Gemeinschaft keine Anschrift haben, muss dieser Bereich nicht ausgefüllt werden.

Zusätzlich sind alle Miterben bzw. Miteigentümerinnen und Miteigentümer der Gemeinschaft unter (Mit-)Eigentümer/innen anzugeben.

Konkrete Ausfüllhilfen hierzu finden Sie in der Ausfüllanleitung zum Hauptvordruck (BayGrSt 1) bzw. in Elster im entsprechenden Hilfetext.

Hier wird jeder Eigentümer bzw. Miteigentümer eingetragen.

Auf dem Hauptvordruck (BayGrSt 1) ist Platz für bis zu zwei (Mit-)Eigentümer bzw. (Mit-)Eigentümerinnen. Für weitere Miteigentümer bzw. Miteigentümerinnen verwenden Sie bitte eine oder mehrere Anlage(n) Miteigentümer/innen (BayGrSt 1A).

Füllen Sie bitte den Bereich folgendermaßen aus:

• laufenden Nummer, beginnend mit "001"
• zutreffender Anredeschlüssel (z.B. "02" für "Herrn")
• Titel bzw. akademischer Grad
• Vorname
• Name
• Geburtsdatum
• Identifikationsnummer
• Straße und Hausnummer
• Postleitzahl, ggf. Postfach, und Ort
• ggf. Auslandsanschrift
• Wohnsitz- bzw. Betriebsstättenfinanzamt
• Steuernummer
• Anteil an der wirtschaftlichen Einheit (z. B. für 1/1 bei Zähler "1" und bei Nenner "1" oder für 1/3 bei Zähler "1" und bei Nenner „3“); weitere Erläuterungen hierzu finden Sie unter dem Punkt "Anteil an der wirtschaftlichen Einheit" in den Fragen.

Hinsichtlich den Angaben zu (Mit-)Eigentümer/innen bei Wohnungseigentum bzw. Teileigentum finden Sie nähere Erläuterungen in den Fragen zur Anlage Grundstück unter dem Punkt "Wohnungs- und Teileigentum".

Die Identifikationsnummer können Sie entweder dem letzten Einkommensteuerbescheid oder der Mitteilung des Bundeszentralamts für Steuern entnehmen:

Sollte Ihnen Ihre Identifikationsnummer nicht bekannt sein, können Sie diese beim Bundeszentralamt für Steuern (www.bzst.de) erfragen.

Ihre Steuernummer bzw. Ihr Finanzamt können Sie ebenfalls Ihrem letzten Einkommensteuer bzw. Körperschaftsteuerbescheid entnehmen:

Der Anteil an der wirtschaftlichen Einheit gibt an, wieviel Eigentum an der jeweiligen wirtschaftlichen Einheit (Grundstück oder Betrieb der Land- und Forstwirtschaft) besteht. Das heißt, er gibt an, zu welchem Anteil diese wirtschaftliche Einheit dem oder den jeweiligen Eigentümern und Eigentümerinnen gehört. Dieser ist nicht zu verwechseln mit dem Miteigentumsanteil an z.B. einem Flurstück einer Eigentumswohnanlage bzw. dem „Zur wirtschaftlichen Einheit gehörenden Anteil“.

Der Anteil an der wirtschaftlichen Einheit wird immer in Bruchschreibweise angegeben, bei Alleineigentum also z.B. 1/1 das heißt in der Erklärung bei Zähler 1 und bei Nenner 1 eintragen. Welcher Anteil dem jeweiligen Eigentümer gehört, steht z.B. im Grundbuch unter der Rubrik „Eigentümer“ oder im Katasterauszug bei „Angaben zum Eigentum“.

Gehört ein Grundstück beispielsweise dem Ehemann zu ¾ und der Ehefrau zu ¼, wird der Punkt folgendermaßen befüllt:

Hans Mustermann:

Erika Mustermann:

Der Anteil an der wirtschaftlichen Einheit ist zwingend erforderlich bei Alleineigentum, Ehegatten / eingetragenen Lebenspartnern und bei Bruchteilsgemeinschaften. Gehört die wirtschaftliche Einheit einer Gesamthandsgemeinschaft, wie beispielsweise einer Erbengemeinschaft oder einer Grundstücksgemeinschaft (Gemeinschaft ohne geschäftsüblichen Namen), sind die Anteile an der wirtschaftlichen Einheit bei den (Mit-)Eigentümer/innen anzugeben, soweit diese bekannt sind.

Für geschäftsunfähige oder beschränkt geschäftsfähige Personen ist Name und Anschrift der gesetzlichen Vertretung einzutragen. Dies kann z.B. der Fall sein, wenn das Grundstück bzw. der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft einem minderjährigen Kind gehört. Gesetzliche Vertreter eines minderjährigen Kindes sind in der Regel die Eltern oder der allein sorgeberechtigte Elternteil.

Den entsprechenden Anredeschlüssel (z.B. „04“ für „Herrn und Frau“) finden Sie in der Anleitung zur Grundsteuererklärung - Hauptvordruck (BayGrSt 1).

Liegen die Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung und/oder eine Ermäßigung der Grundsteuermesszahl vor, ist entsprechend eine Anlage Grundsteuerbefreiung/ -ermäßigung (BayGrSt 4) auszufüllen.

Hinweis: Die allgemeine Ermäßigung der Grundsteuermesszahl für Wohnflächen von 100 % auf 70 % wird von dem jeweils zuständigen Finanzamt automatisch berücksichtigt. Eine Anlage Grundsteuerbefreiung/ -ermäßigung (BayGrSt 4) ist in diesem Fall nicht notwendig.

Eine Empfangsvollmacht wird benötigt, wenn eine von Ihnen bestimmte Person den Bescheid erhalten soll (z.B. Steuerberater). Dafür ist es notwendig, dass Sie dieser Person eine entsprechende Vollmacht ausstellen. Diese Vollmacht muss dem Finanzamt nur auf Verlangen nachgewiesen werden.

Ist eine Gesamthandsgemeinschaft (z. B. eine Erbengemeinschaft oder Gesellschaft bürgerlichen Rechts) Eigentümer, empfiehlt es sich ebenfalls einen Empfangsbevollmächtigten anzugeben. Wird kein Empfangsbevollmächtigter angegeben, wird der Bescheid an einen Miteigentümer oder eine Miteigentümerin mit Wirkung für und gegen alle anderen Miteigentümerinnen und Miteigentümer übermittelt.

Ist eine Bruchteilsgemeinschaft Eigentümer, empfiehlt es sich ebenfalls einen Empfangsbevollmächtigten anzugeben. In diesem Fall geben Sie bitte auch an, wenn es sich um einen gemeinsamen Empfangsbevollmächtigten aller Miteigentümerinnen und Miteigentümer handelt. Dieser Bevollmächtigte empfängt die Bescheide resultierend aus der Grundsteuererklärung mit Wirkung für und gegen alle anderen Miteigentümerinnen und Miteigentümer.

Vergessen Sie bitte nicht, Ihre Grundsteuererklärung, soweit Sie diese auf Papier (graue oder grüne Vordrucke) abgeben, zu unterschreiben. Unterschreiben Sie die Erklärung bitte eigenhändig.

Bitte beachten Sie: Nicht unterschriebene Erklärungen gelten als nicht abgegeben!

Die Fläche des Grund und Bodens ist der Teil des Flurstücks bzw. der Teil mehrerer Flurstücke, die derselben Eigentümerin bzw. demselben Eigentümer gehören und die zusammen genutzt werden.

Ist der Grund und Boden bebaut, wird die gesamte Fläche angesetzt, nicht nur der unbebaute Teil.

Ist ein Gebäude in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt, wird jede Wohnung gesondert mit der zu der Wohnung gehörenden anteiligen Flurstücksfläche und der Wohnfläche angesetzt.

Wo Sie die benötigten Daten zu Ihrem Flurstück finden können, lesen Sie in den Fragen zu "Was müssen Sie vor dem Ausfüllen Ihrer Erklärung wissen?" unter dem Punkt "Welche Daten benötigen Sie und wo finden Sie diese?".

Als Fläche ist bei jedem angegebenen Flurstück stets die gesamte Flurstücksfläche einzutragen. Mit Hilfe der Angaben bei "Zur wirtschaftlichen Einheit gehörender Anteil" geben Sie an, wenn nur ein Teil der Gesamtfläche zu Ihrer wirtschaftlichen Einheit gehört. Diese Anteile sind in Bruchteilsschreibweise anzugeben und nicht zu verwechseln mit dem „Anteil an der wirtschaftlichen Einheit“ vom Hauptvordruck (BayGrSt 1). Sollte in Ihren Unterlagen nur die zugehörige Quadratmeterzahl zu finden sein, können Sie diese Zahl bei Zähler und die Gesamtfläche bei Nenner eintragen.

Beispiel: Es handelt sich um eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus. Die Gesamtfläche des Flurstücks ist 1.500 m². Zum Wohnungseigentum gehört ein Miteigentumsanteil in Höhe von 333/10.000 an dem gemeinschaftlichen Eigentum (hier: Grund und Boden). Als Fläche des Flurstücks sind 1.500 m² und als Anteil ist "333/10.000" einzutragen.

Hinweis: Sondernutzungsrechte zu einem Wohnungseigentum, beispielsweise ein besonderes Nutzungsrecht an einem Teil des Gartens, sind im Rahmen der Grundsteuererklärung nicht gesondert bei der Fläche des Grund und Bodens zu berücksichtigen.

Beispiel: Es handelt sich um zwei übereinanderliegende Eigentumswohnungen. Die Gesamtfläche des Flurstücks beträgt 1.000 m², wovon den beiden Eigentümern gemäß Grundbuch jeweils ein Miteigentumsanteil von 50/100 gehört. Zu der Eigentumswohnung im Erdgeschoss ist in der Teilungserklärung und dem Grundbuch zusätzlich ein Sondernutzungsrecht am 200 m² großen Garten eingetragen. Für die Berechnung des Äquivalenzbetrages des Grund und Bodens der Eigentumswohnung ist allein die zur wirtschaftlichen Einheit gehörende Flurstücksfläche maßgebend. Als Fläche des Flurstücks sind demnach in der jeweiligen Grundsteuererklärung 1.000 m² und als „Zur wirtschaftlichen Einheit gehörender Anteil“ jeweils als „Zähler“ „50,00000 und als „Nenner“ 100 einzutragen. Das bedeutet, das Sondernutzungsrecht bleibt bei der Grundsteuererklärung außer Betracht.

Beispiel: Ein Betrieb der Land- und Forstwirtschaft befindet sich auf einem insgesamt 7.500 m² großen Flurstück. Hiervon entfallen 400 m² auf den als Grundvermögen zu bewertenden Wohnteil des Betriebs. Die übrigen 7.100 m² werden land- und forstwirtschaftlich genutzt. Auf der Anlage Grundstück (BayGrSt 2) in der Grundsteuererklärung für den Wohnteil sind als Fläche des Flurstücks 7.500 m² und als „Zur wirtschaftlichen Einheit gehörender Anteil“ bei „Zähler“ 400,00000 und „Nenner“ 7500 einzutragen. Die land- und forstwirtschaftlich genutzte Fläche ist in der Grundsteuererklärung für den Betrieb der Land- und Forstwirtschaft (dort in der Anlage Land- und Forstwirtschaft (BayGrSt 3)) zu erfassen.

Nähere Erläuterungen finden Sie hierzu in den "Fragen zum Hauptvordruck" unter dem Punkt "Wie wird die Umgriffsfläche ermittelt?"

Die Gebäudefläche ist bei einer Wohnnutzung die Wohnfläche, sonst die Nutzfläche.

Die Wohnfläche ermittelt sich nach der Wohnflächenverordnung.

Die Nutzfläche kann nach jedem geeigneten Verfahren, z. B. nach der DIN 277, ermittelt werden.

Wird ein Gebäude ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt, wird die gesamte Gebäudefläche inkl. Zubehörräume (z. B. Kellerräume, Heizungsräume) nach der Wohnflächenverordnung ermittelt. Die Nutzung als häusliches Arbeitszimmer gilt als Wohnnutzung.

Wird ein Gebäude ausschließlich zu anderen Zwecken als Wohnzwecken (z. B. gewerbliche oder freiberufliche Zwecke) genutzt, wird für das gesamte Gebäude die Nutzfläche benötigt.

In einem Gebäude, das teilweise für Wohnzwecke und teilweise für andere Zwecke genutzt wird (gemischt genutztes Gebäude; z. B. ein Laden im Erdgeschoss und Wohnungen in den Obergeschossen), werden die Flächen je nach Nutzung unterschiedlich ermittelt. Dies bedeutet, dass Zubehörräume unterschiedlich behandelt werden, je nachdem welcher Fläche sie dienen bzw. zugeordnet sind.

Für die Gebäudefläche von Garagen und Tiefgaragen sind in jedem Fall die Ausführungen zu „Nutzfläche von Garagen bzw. Tiefgaragen“ zu beachten.

Umfang und Ermittlung der Wohnfläche eines Gebäudes bzw. Gebäudeteils ergeben sich aus der Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung. Bei Gebäuden bis Baujahr 2003, bei denen sich zwischenzeitlich keine baulichen Veränderungen ergeben haben, bleibt eine Berechnung der Wohnfläche nach der II. Berechnungsverordnung gültig und kann übernommen werden (vgl. § 5 Wohnflächenverordnung).

Die Wohnfläche ist in den Bauunterlagen, dem Mietvertrag oder der Nebenkostenabrechnung ersichtlich. Bei Eigentumswohnungen ist die Wohnfläche auch aus der Wohngeldabrechnung ersichtlich.

Falls Ihnen die genannten Unterlagen nicht vorliegen, können Sie die Wohnfläche aus vorhandenen Flächenangaben (z. B. Bauplan) errechnen oder selbst ausmessen. Wie dies geht, können Sie den folgenden Themen und dem Video „Wohnflächenberechnung“ entnehmen.

 zum Video „Wohnflächenberechnung“  zum Video „Wohnflächenberechnung“ mit Gebärdenübersetzung

Sprechtext zum Video Wohnflächenberechnung

Tragen Sie bitte die auf volle Quadratmeter nach unten abgerundete Wohnfläche in die Erklärung ein.

Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Bei Wohnheimen sind dies auch die Grundflächen der Räume, die zur gemeinschaftlichen Nutzung vorgesehen sind.

Die nach der Wohnflächenverordnung nicht zur Wohnfläche gehörenden Flächen bleiben bei der Grundsteuererklärung außer Betracht, soweit diese im Zusammenhang mit der Wohnnutzung stehen. Das heißt, es wird in diesem Fall nur die Wohnfläche angegeben.

Ausnahmen hiervon sind Nutzflächen von Garagen und Nebengebäuden. Für die Gebäudefläche von Garagen und Tiefgaragen sind die Ausführungen zu „Nutzfläche von Garagen bzw. Tiefgaragen“ sowie für die Gebäudeflächen von Nebengebäuden die Ausführungen zu „Nutzflächen von Nebengebäuden (z.B. Gartenhäuschen)“ zu beachten.

Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zu ermitteln. Vereinfacht gesagt messen Sie von Wand zu Wand. Dabei sind die Grundflächen gewisser Einbauteile zu berücksichtigen oder nicht zu berücksichtigen. Dies entnehmen Sie bitte der folgenden Tabelle:

Die Grundflächen mit Dachschrägen werden nicht zu 100 % berücksichtigt. Die Wohnflächenvorordnung schreibt vor, dass Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern vollständig anzurechnen sind. Beträgt die lichte Höhe mindestens einen Meter, aber weniger als zwei Meter, wird die Fläche zur Hälfte berücksichtigt. Eine Fläche, deren lichte Höhe weniger als einen Meter beträgt, wird nicht angesetzt.

Zur Verdeutlichung:

Alle ausgemessenen Flächen, die zur Wohnfläche zählen, werden addiert und die Summe darf auf volle Quadratmeter abgerundet werden.

Gehören Stellplätze in Garagen bzw. Tiefgaragen zu einer Nutzfläche, sind sie immer voll anzusetzen. Der Freibetrag findet in diesen Fällen keine Anwendung.

Gehören Stellplätze in Garagen bzw. Tiefgaragen hingegen zu einer Wohnfläche und befinden sich diese in räumlicher Nähe zur Wohnfläche, bleibt die Nutzfläche dieser Stellplätze bis zu insgesamt 50 m² außer Ansatz. Soweit die Fläche 50 m² übersteigt, wird sie angesetzt.

Damit der Freibetrag von 50 m² gewährt werden kann, ist neben dem räumlichen Zusammenhang auch die rechtliche Zuordnung zu der Wohnnutzung erforderlich. Eine rechtliche Zuordnung liegt vor, wenn die Wohnung und der Stellplatz entweder

• dinglich (z. B. einer Eigentümerin oder einem Eigentümer gehören ein Einfamilienhaus mit Garage oder ein Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz) oder
• vertraglich (z. B. eine Eigentümerin oder ein Eigentümer vermietet eine Wohnung zusammen mit einem Stellplatz an eine Mieterin oder einen Mieter)

miteinander verknüpft sind.

Bitte tragen Sie nur die Fläche als Nutzfläche ein, die den Freibetrag von 50 m² übersteigt. Ist die gesamte Fläche nicht größer als 50 m², tragen Sie bitte eine Nutzfläche von 0 m² ein.

Stellplätze im Freien und Carports brauchen Sie nicht als Nutzfläche einzutragen. Bei Duplex-Garagen (Mehrfachparkern) ist die Gebäudenutzfläche insgesamt nur einmal zu berücksichtigen. Gehören die Stellplätze zu unterschiedlichen wirtschaftlichen Einheiten, ist die Nutzfläche entsprechend aufzuteilen.

Hinweis: Die zum Stellplatz gehörende (anteilige) Fläche des Grund und Bodens ist immer vollständig bei der Flurstücksfläche zu berücksichtigen.

Zur Ermittlung von Nutzflächen siehe auch: „Nach welcher Vorschrift wird die Nutzfläche in m² ermittelt?“ und „Was zählt alles zur Nutzfläche?"

Weitere Details finden Sie in der Anleitung zur Anlage Grundstück (BayGrSt 2) auf den Seiten 5 und 6.

Gehören Nebengebäude bei bebauten Grundstücken zu einer Nutzfläche, sind sie immer voll anzusetzen. Der Freibetrag findet in diesen Fällen keine Anwendung.

Tragen Sie bitte nur die Fläche als Nutzfläche ein, die den Freibetrag von 30 m² übersteigt. Ist die gesamte Fläche nicht größer als 30 m², tragen Sie bitte eine Nutzfläche von 0 m² ein.

Hinweis: Die zum Nebengebäude gehörende (anteilige) Fläche des Grund und Bodens ist immer vollständig bei der Flurstücksfläche zu berücksichtigen.

Zur Ermittlung von Nutzflächen siehe auch: „Nach welcher Vorschrift wird die Nutzfläche in m2 ermittelt?“ und „Was zählt alles zur Nutzfläche?“

Weitere Details finden Sie in der Anleitung zur Anlage Grundstück (BayGrSt 2) auf den Seiten 5 und 6.

Die Nutzfläche kann nach jedem geeigneten Verfahren, z. B. nach der DIN 277, ermittelt werden. Die DIN 277 wird vom Deutschen Institut für Normung e. V. (DIN) erstellt und veröffentlicht.

Tragen Sie bitte die auf volle Quadratmeter nach unten abgerundete Nutzfläche ein.

Zur Nutzfläche gehören beispielsweise die Flächen von:

• Teeküchen, Speiseräumen
• Büroräumen, Besprechungsräumen
• Werkhallen, Laboren
• Lagerhallen, Verkaufsräumen
• Ausstellungsräumen, Bühnenräumen, Sporträumen
• Räumen für medizinische Untersuchungen / Behandlungen
• Abstellräumen, Sanitärräumen, Umkleideräumen sowie Serverräumen für Elektronische Datenverarbeitung (EDV)

Die Nutzfläche umfasst nicht die

• Konstruktions-Grundflächen, z. B. Wände, Pfeiler
• Technische Funktionsflächen, z. B. Lagerflächen für Brennstoffe
• Verkehrsflächen, z. B. Flure, Eingangshallen, Aufzugschächte, Rampen

Wäre eine Ermittlung der Nutzfläche nach der DIN 277 mit einem unverhältnismäßigen Aufwand verbunden, können Sie die Nutzfläche z. B. auch aus den Kubikmetern für den umbauten Raum eines Gebäudes errechnen oder anhand der Bruttogrundfläche bzw. Wohnfläche in geeigneter Weise ableiten.

Geben Sie bitte auf der Anlage Grundstück (BayGrSt 2) auch alle Flächen des Grund- und Bodens sowie alle Gebäude und /oder Gebäudeteile an, die vollständig oder teilweise von der Grundsteuer befreit sind. Die dazugehörigen Angaben zu einer Grundsteuerbefreiung machen Sie bitte auf der Anlage Grundsteuerbefreiung/ -ermäßigung (BayGrSt 4).

Wohnungseigentum und Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz sind jeweils eine besondere Form des Eigentums. Für die Grundsteuer gilt grundsätzlich jedes Wohnungseigentum und jedes Teileigentum als jeweils ein Grundstück und somit als eine wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens im Sinne des Bewertungsgesetzes.

Wohnungseigentum ist das Eigentum an einer Wohnung (Teil eines Gebäudes) und der dazugehörende Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum.

Teileigentum ist das Sondereigentum an Räumen eines Gebäudes, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, und der dazugehörende Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum.

Sondernutzungsrechte werden grundsätzlich in der Gemeinschaftsordnung der Teilungserklärung begründet und einem Wohnungseigentum bzw. Teileigentum zugeordnet. Sie stellen „nur“ eine Gebrauchsregelung des Gemeinschaftseigentums dar und bleiben bei der Grundsteuererklärung außer Betracht. Näheres hierzu sowie ein Beispiel finden Sie auch unter dem Punkt "Angaben zum Grund und Boden - Flurstücke".

Soweit in der Grundsteuererklärung für ein Wohnungseigentum oder ein Teileigentum die Begriffe Miteigentümerin bzw. Miteigentümer abgefragt werden, sind z. B. im Falle von Wohnungseigentum nicht alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Eigentumswohnanlage insgesamt gemeint, sondern lediglich die Eigentümerinnen und Eigentümer der jeweiligen Wohnung, für die eine Erklärung abzugeben ist.

Wenn Ihnen beispielsweise die Wohnung, der Laden oder der Tiefgaragenstellplatz z. B. alleine gehört, liegt das Eigentumsverhältnis „Alleineigentum“ vor und Sie tragen nur sich selbst als Eigentümer ein.

Das Wohnungseigentum entsteht zivilrechtlich mit der Anlegung des Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuchs und dessen Eintragung. Für Zwecke der Bayerischen Grundsteuer gilt das Wohnungseigentum / Teileigentum bereits dann als entstanden, wenn die Teilungserklärung beurkundet ist und der Eintragungsantrag beim Grundbuchamt eingegangen ist.

Ist das Wohnungseigentum oder Teileigentum zum Feststellungszeitpunkt neu entstanden und das Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuchblatt noch nicht neu angelegt, geben Sie bitte in der Anlage Grundstück (BayGrSt 2) das Datum an, an dem der Antrag beim Grundbuchamt eingereicht wurde. Besteht das Wohnungseigentum / Teileigentum schon länger, ist keine Angabe des Datums erforderlich.

Wo Sie die benötigten Daten finden können, lesen Sie in den Fragen zu "Was müssen Sie vor dem Ausfüllen Ihrer Erklärung wissen?" unter dem Punkt "Welche Daten benötigen Sie und wo finden Sie diese?".

Beträgt die Summe aller Flurstücksflächen der wirtschaftlichen Einheit mehr als 10.000 m², geben Sie bitte die Fläche des gesamten Grund und Bodens an, die bebaut oder befestigt ist. Es ist sowohl die steuerbefreite als auch die steuerpflichtige Fläche aller Flurstücke zu berücksichtigen. Gehört nur ein Teil der Flurstücksfläche zum Grund und Boden der wirtschaftlichen Einheit, rechnen Sie bitte die gesamte Fläche des Flurstücks, die bebaut oder befestigt ist, auf Ihren Anteil herunter und geben diese Fläche an (bebaute bzw. befestigte Fläche × zur wirtschaftlichen Einheit gehörender Anteil = Angabe für Fläche des Grund und Bodens von mehr als 10.000 m²).

• Als bebaut gilt jeder Teil der Grundstücksfläche, der durch Bauwerke oberhalb der Geländeoberfläche überbaut bzw. überdeckt oder durch Bauwerke unterhalb der Geländeoberfläche unterbaut (z. B. Tiefgaragen) ist. Dabei bleiben Flächen von Baukonstruktionen wie Kellerlichtschächten, Dachüberständen, Vordächern, Sonnenschutzkonstruktionen sowie nicht mit dem Bauwerk konstruktiv verbundene Baukonstruktionen (z. B. Außentreppen und Außenrampen) unberücksichtigt.
• Als befestigt gilt jeder Teil der Grundstücksfläche, dessen Oberfläche durch Walzen, Stampfen, Rütteln oder Aufbringen von Baustoffen so verändert wurde, dass Niederschlagswasser nicht oder unter erschwerten Bedingungen versickern kann. Darunter fallen z. B. Wege, Straßen, Plätze, Höfe, Stellplätze und Gleisanlagen, deren Grundstücksflächen insbesondere mit Asphaltdeckschichten, Betondecken, bituminösen Decken, Plattenbelägen, Pflasterungen, Rasengittersteinen oder wassergebundenen Decken (aus Kies, Splitt, Schotter, Schlacke oder Ähnliches) bedeckt sind.

Wird ein Gebäude teilweise zu Wohnzwecken und teilweise für andere Zwecke genutzt (z. B. ein Laden (Gewerbe) im Erdgeschoss und in den darüber liegenden Geschossen Wohnungen) sind die Flächen je nach Nutzung unterschiedlich zu ermitteln.

Hierzu finden Sie Unterstützung ab dem Punkt "Was ist der Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche?".

Für ein Grundstück, das gewerblich, freiberuflich oder öffentlich genutzt wird (z. B. Fabrikgebäude, Geschäfte, Schulen, Kirchen) ist die Nutzfläche von Gebäuden nach einem geeigneten Verfahren, wie z.B. der DIN 277, zu ermitteln. Näheres wird unter dem Punkt "Was zählt alles zur Nutzfläche?" beschrieben.

Bei einem Gebäude auf fremden Grund und Boden bilden das Gebäude und der Grund und Boden jeweils eine eigene wirtschaftliche Einheit. Für den Grund und Boden müssen die Eigentümerinnen oder Eigentümer des Grund und Bodens und für die Gebäude die (wirtschaftlichen) Eigentümerinnen oder (wirtschaftlichen) Eigentümer des Gebäudes die Grundsteuererklärung abgeben.

Für die Grundsteuererklärung des Eigentümers bzw. der Eigentümerin des Grund und Bodens gilt:

Stehen auf dem Grund und Boden mehrere fremde Gebäude, die verschiedenen (wirtschaftlichen) Eigentümerinnen und Eigentümern gehören ist in den Zeilen 41 bis 47 der Anlage Grundstück (BayGrSt 2) die Angabe eines dieser wirtschaftlichen Eigentümer in der Erklärung ausreichend.

Vom Gebäude auf fremdem Grund und Boden zu unterscheiden ist das Erbbaurecht. Nähere Erläuterungen finden Sie dazu unter dem nächsten Punkt "Erbbaurecht".

Das Erbbaurecht ist das dingliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Dieses Recht kann veräußert und vererbt werden.

Das Erbbaurecht bildet zusammen mit dem durch das Erbbaurecht belasteten Grundstück eine wirtschaftliche Einheit.

Die Eigentümerin bzw. der Eigentümer

• des Erbbaurechts wird als Erbbauberechtigte bzw. Erbbauberechtigter,
• des Erbbaugrundstücks (belastetes Grundstück) wird als Erbbauverpflichtete bzw. Erbbauverpflichteter

bezeichnet.

Davon zu unterscheiden sind Gebäude auf fremdem Grund und Boden. Hat der Erbbauberechtigte sein Recht ausgeübt und ein Bauwerk auf dem belasteten Grundstück errichtet, liegt kein Fall eines Gebäudes auf fremdem Grund und Boden vor, sondern ein „ganz normales“ Erbbaurecht.

Ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden auf einem Erbbaurecht liegt nur dann vor, wenn nicht der Erbbauberechtigte, sondern ein Dritter das Gebäude errichtet hat (wirtschaftlicher Eigentümer). Nähere Erläuterungen finden Sie dazu unter dem vorherigen Punkt "Gebäude auf fremdem Grund und Boden".

Bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind, sind die Erbbauberechtigten verpflichtet die Grundsteuererklärung abzugeben. Die Erbbauverpflichteten müssen bei Bedarf bei der Abgabe der Grundsteuererklärung mitwirken. Daher sind in den Zeilen 41 bis 47 der Anlage Grundstück (BayGrSt 2) Angaben zum Erbbauverpflichteten zu machen. Bei mehreren Erbbauverpflichteten können Sie einen bzw. eine davon auswählen.

Erstreckt sich Ihr Betrieb der Land- und Forstwirtschaft über mehrere Gemeinden, reichen Sie bitte die Anlagen Land- und Forstwirtschaft (BayGrSt 3) aufgeteilt nach Gemeinden ein, das heißt eine neue Anlage für jede Gemeinde.

Ihre Anlagen sind fortlaufend mit der Nummer „01“ beginnend zu nummerieren. Bitte behalten Sie die Nummerierung auch bei, wenn Sie mehrere Anlagen verwenden müssen (z. B. laufende Nummer 03 von 10 bei zehn Anlagen).

Wo Sie die benötigten Daten zu Ihrem Flurstück finden können, lesen Sie in den Fragen zu "Was müssen Sie vor dem Ausfüllen Ihrer Erklärung wissen?" unter dem Punkt "Welche Daten benötigen Sie und wo finden Sie diese?".

Die Liste der Gemarkungsnummern finden Sie unter dem Punkt "Liste der Gemarkungsnummern und Wuchsgebiete in Bayern".

Ihre Gemarkungsnummer können Sie der folgenden Liste entnehmen: Liste der Gemarkungsnummern und Wuchsgebiete in Bayern

Die Bruttogrundfläche ist die Summe der nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks und der Grundflächen der äußeren Maße der Bauteile. Diese schließt die Bekleidung, z.B. Putz und Außenschalen, ein. Bei den Grundflächen werden die folgenden Bereiche unterschieden:

• Bereich a: überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen,
• Bereich b: überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen,
• Bereich c: nicht überdeckt.

Als Bruttogrundfläche sind nur die Grundflächen der Bereiche a und b maßgebend.

Zur Bruttogrundfläche gehören z. B. nicht:

• Flächen von Balkonen
• Flächen von Spitzböden
• Flächen von Kriechkellern
• Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen
• Flächen unter konstruktiven Hohlräumen (z. B. über abgehängten Decken).

Abbildung: Zuordnung der Grundflächen zu den Bereichen a, b und c

Bis zu fünf Flurstücke innerhalb einer Gemeinde können auf einer Anlage Land- und Forstwirtschaft (BayGrSt 3) eingetragen werden. Sollte ihr Betrieb mehr Flurstücke umfassen, füllen Sie bitte weitere Anlagen Land- und Forstwirtschaft (BayGrSt 3) aus.

Ihre Anlagen sind fortlaufend mit der Nummer „01“ beginnend zu nummerieren. Bitte behalten Sie die Nummerierung auch bei, wenn Sie mehrere Anlagen verwenden müssen (z. B. laufende Nummer 03 von 10 bei zehn Anlagen).

Bei einem Flurbereinigungsverfahren gelten besondere Regelungen nach dem Flurbereinigungsgesetz.

Aus diesem Gesetz ergibt sich, dass es in den Fällen einer vorläufigen Besitzeinweisung für die Grundsteuer nicht maßgebend ist, wer zum Stichtag als Eigentümer im Grundbuch steht, sondern dies durch vorläufige Besitzeinweisungen abweichend geregelt sein kann. Diese vorläufigen Besitzeinweisungen gelten nur in Verbindung mit dem Flurbereinigungsgesetz.

Fand die vorläufige Besitzeinweisung nach dem Stichtag statt, müssen die „alten“, aktuell noch im Liegenschaftskataster geführten Flurstücke eingetragen werden. Erklärungspflichtig ist die bzw. der im Grundbuch eingetragene „alte“ Eigentümerin bzw. Eigentümer.

Fand die vorläufige Besitzeinweisung vor dem Stichtag statt, müssen die im Zuge der vorläufigen Besitzeinweisung bereits vergebenen „neuen“ Flurstücke angegeben werden. Diese „neuen“ Flurstücke sind bei der Bayerischen Vermessungsverwaltung im Liegenschaftskataster erst nach Abschluss des gesamten Flurbereinigungsverfahrens geführt. Erklärungspflichtig ist die bzw. der „künftige“ Eigentümerin bzw. Eigentümer. Die Eintragung im Grundbuch ist unbeachtlich.

Bitte geben Sie in diesem Fall in der Anlage Land- und Forstwirtschaft (BayGrSt 3) die „neuen“ Flurstücke mit den „neuen Daten“ Flurstücksnummer, Fläche, Nutzung und ggf. EMZ an. Die Daten können Sie aus den Unterlagen entnehmen, die Sie im Rahmen des Flurbereinigungsverfahrens erhalten haben.

Die „neuen“ Flurstücke beinhalten Flächen oder Teilflächen von den „alten“ Flurstücken. Die bekannten Daten zu den „alten“ Flurstücken können Ihnen als Hilfe bei der Erklärung der richtigen Daten dienen. Ist auf den 1. Januar 2022 keine Ertragsmesszahl für die „neuen“ Flurstücke vorhanden, kann sie aus den Ertragsmesszahlen der „alten“ Flurstücke abgeleitet werden. Aus Vereinfachungsgründen kann auch die durchschnittliche Ertragsmesszahl der Gemarkung angesetzt werden. Diese können Sie beim Finanzamt erfragen oder in der Anlage Land- und Forstwirtschaft (BayGrSt 3) eine Ertragsmesszahl von „0“ eintragen.

Bitte beachten Sie zunächst: Flächen einer Photovoltaikanlage, die vor Errichtung der Anlage keine landwirtschaftlichen Flächen waren, sind auf der Anlage Grundstück (BayGrSt 2) zu erfassen.

Wie Photovoltaikanlagen auf landwirtschaftlichen Flächen zu erfassen sind hängt davon ab, ob es sich um Flächen mit kombinierter Nutzung durch Photovoltaik-Anlagen und intensiver Landwirtschaft (Agri-Photovoltaikanlagen) handelt oder ob die Flächen – unabhängig davon ob eine zusätzliche untergeordnete landwirtschaftliche Nutzung (z. B. Schafweide) stattfindet oder nicht – vorrangig zur Stromerzeugung genutzt werden (Freiflächen-Photovoltaikanlagen).

Flächen mit Agri-Photovoltaikanlagen erfassen Sie bitte als landwirtschaftliche Nutzung. Sofern im Bayern-Atlas Grundsteuer keine Ertragsmesszahl vorhanden ist, ist die durchschnittliche Ertragsmesszahl der Gemarkung maßgeblich. Diese können Sie beim Finanzamt erfragen oder in der Anlage Land- und Forstwirtschaft (BayGrSt 3) eine Ertragsmesszahl von „0“ eintragen.

Die Flächen von Freiflächenphotovoltaikanlagen tragen Sie bitte unter der Nutzung Hofstelle ein.

Sollten Sie bereits eine Grundsteuererklärung auf den 1. Januar 2022 eingereicht haben, in der Sie eine Photovoltaikanlage auf landwirtschaftlichen Flächen auf der Anlage Grundstück (BayGrSt 2) erfasst haben, teilen Sie dies bitte Ihrem Lagefinanzamt mit. Dieses wird dann die notwendigen Arbeiten zur Aktualisierung veranlassen und Ihnen geänderte Bescheide zukommen lassen.

Fügen Sie bitte die Anlage Tierbestand (BayGrSt 3A) bei, wenn Sie im Rahmen des Betriebes der Land- und Forstwirtschaft Tiere erzeugen bzw. halten.

Geben Sie bitte die Größe der landwirtschaftlich genutzten Eigentumsflächen sowie die Größe der verpachteten und zugepachteten Flächen jeweils in Quadratmetern an.

Die landwirtschaftliche Nutzfläche ist die Gesamtheit aller Ackerflächen, Wiesen und Weiden eines landwirtschaftlichen Betriebes. Für die Berechnung der selbstbewirtschafteten Flächen werden von der ermittelten Eigentumsfläche die verpachteten Flächen abgezogen und die zugepachteten Flächen hinzugezählt. Geben Sie bitte die Größe der Flächen in Quadratmeter an.

Zu der maßgeblichen Fläche für die Bewertung der Tierhaltung zählen

• die landwirtschaftliche Nutzung
• die auf Grund öffentlicher Förderungsprogramme stillgelegten Flächen der landwirtschaftlichen Nutzung
• die Sondernutzung Hopfen und Spargel

Tragen Sie bitte alle von Ihnen erzeugten und gehaltenen Tiere, die sich auf Ihrem Hof befinden, in Stückzahlen in die vorliegende Anlage Tierbestand (BayGrSt 3A) ein.

Es gibt drei Rubriken:

• Tierarten nach dem Durchschnittsbestand
• Tierarten nach der Erzeugung
• zugekaufte Tiere

Dafür werden die Durchschnittswerte der letzten drei Wirtschaftsjahre herangezogen.

Nähere Erläuterungen zu einigen Tierarten finden Sie in der Anleitung zur Anlage Tierbestand (BayGrSt 3A).

Hier müssen Sie den Durchschnittsbestand der von Ihnen gehaltenen Tiere in Stück der letzten drei Wirtschaftsjahre ermitteln. Es ist in der Regel ein Dreizehntel der Summe aus dem Anfangsbestand des Wirtschaftsjahres (in der Regel 01.07.) und den zwölf Monatsendbeständen. Nachfolgend mit einem Beispiel erklärt.

Somit beträgt der Durchschnittsbestand 20 Kühe.

Bei Tieren, die kürzer als ein Jahr gehalten werden (z. B. Fresser), können Sie den Durchschnittsbestand wie folgt berechnen:

Zahl der erzeugten Tiere x Haltungsdauer in Wochen / 52 Wochen